Koupě bytu ve Španělsku je lákavá představa: slunce, moře a vlastní adresa na jihu Evropy. Realita je ale trochu složitější než jen vybrat byt na Idealistě a podepsat smlouvu. Kromě samotné ceny nemovitosti vás čekají daně, notář, právní kontrola a řada nákladů, se kterými řada lidí předem nepočítá. Pojďme si projít, co všechno koupě apartmánu ve Španělsku obnáší.
Kdy má koupě vůbec smysl
Koupě bytu není jen „vyšší level“ pronájmu, jde o úplně jiný svět, právně, finančně i daňově. Dává smysl především tehdy, když ve Španělsku plánujete zůstat dlouhodobě, tedy pět a více let, znáte konkrétní lokalitu (ideálně jste tam už rok bydleli v nájmu), máte k dispozici alespoň 30 až 40 % ceny ve vlastních zdrojích a rozumíte základním španělským daním.
Naopak koupě nedává smysl, pokud jste ve Španělsku kratší dobu, nevíte, kde chcete být za pět let, nebo kupujete „pro jistotu“ bez rezervy na vedlejší náklady.
Kolik ve skutečnosti zaplatíte navíc
Nad rámec kupní ceny se počítá s daněmi, notářem, zápisem do katastru, právníkem a případně gestorií či odhadem nemovitosti pro hypotéku. Praktické pravidlo zní: počítejte s 10 až 15 % nad kupní cenu navíc.
U starší nemovitosti jde typicky o:
- daň z převodu nemovitosti (ITP), 6 až 10 % podle regionu,
- notáře, 600 až 1 200 eur,
- zápis do registru, 400 až 800 eur,
- gestorii, 300 až 500 eur,
- právníka, 0,5 až 1,5 % z ceny, minimálně obvykle 1 500 eur,
- odhad nemovitosti pro banku (tasación), 300 až 600 eur.
U novostavby se místo ITP platí DPH (obvykle 10 %) a k tomu ještě kolkovné (AJD) ve výši 0,5 až 1,5 %.
Příklad: byt za 200 000 eur v Andalusii, z druhé ruky, vás díky dani, notáři, právníkovi a dalším poplatkům vyjde celkově zhruba na 219 000 eur, tedy asi o 9,5 % víc.
Roční náklady vlastníka
Po koupi náklady nekončí. Každý rok počítejte s daní z nemovitosti (IBI), poplatkem za odpad, případnými poplatky vlastníků bytového domu (comunidad) a pojištěním domácnosti. Pokud nejste daňovým rezidentem, tedy nebydlíte ve Španělsku více než 183 dní ročně, přibývá ještě takzvaná daň z vlastního užívání (Modelo 210), kterou je nutné přiznávat každý rok, i když vám úřad nic nepošle.
Hypotéka pro cizince
Španělské banky poskytují hypotéky i cizincům, ale za přísnějších podmínek. Nerezidenti obvykle dosáhnou na 60 až 70 % hodnoty nemovitosti, rezidenti až na 80 %. Kromě pasu a NIE budete potřebovat daňová přiznání za poslední dva roky, výplatní pásky, výpisy z účtu a nezávislý odhad nemovitosti, který si platí kupující.
Nota Simple a právní kontrola, co vám realitka neřekne
Klíčovým dokumentem před koupí je Nota Simple, výpis z katastru nemovitostí, který ukáže skutečného vlastníka, případná zatížení nebo dluhy. Ve Španělsku totiž některé dluhy přecházejí na nového majitele, ne na toho původního. Konkrétně jde o nezaplacenou daň z nemovitosti až za poslední čtyři roky nebo dluhy na poplatcích vlastníků bytového domu za aktuální a tři předchozí roky.
Dále je potřeba ověřit stavební povolení, potvrzení o obyvatelnosti bytu (cédula de habitabilidad), energetický certifikát a u nemovitostí blízko moře i takzvaný pobřežní zákon, který v krajních případech může znamenat i riziko demolice.
Notář přitom není vaším advokátem. Je to státní úředník, který ověřuje podpisy a vybírá daně, ale zájmy kupujícího nehlídá.
Proto se u dražších nákupů, domů, starších nemovitostí nebo pobřežních lokalit důrazně doporučuje najmout si nezávislého právníka, tedy takového, kterého vám nedoporučila realitka ani prodávající.
Rezervační smlouva a záloha
Před samotným notářským zápisem projdete obvykle dvěma fázemi. Nejprve rezervační smlouvou (contrato de reserva), kdy zaplatíte menší zálohu, řádově 3 000 až 10 000 eur, a nemovitost se pro vás na 30 až 60 dní zablokuje. Poté následuje smlouva o záloze (contrato de arras), kde už jde typicky o 10 % z ceny. Tady platí důležité pravidlo: pokud bez důvodu odstoupíte vy, záloha propadá, pokud odstoupí prodávající, musí vám vrátit dvojnásobek.
Zálohu podepisujte vždy až po prověření Nota Simple, schválení hypotéky a právní kontrole, ne dřív.
Riziko okupas, realita bez zbytečné paniky
Téma nezvaných obyvatel (okupas) je ve Španělsku mediálně nafouknuté. Pro byt, ve kterém budete skutečně bydlet, je riziko minimální, vniknutí do obývané nemovitosti je totiž trestný čin s okamžitým zásahem policie. Vyšší riziko hrozí u prázdných rekreačních domů navštěvovaných jen párkrát do roka. Řešením je alarm napojený na monitorovací službu, pancéřové dveře a kontakt se sousedy.
Jak si celý proces usnadnit
Ne každá koupě vyžaduje stejnou míru podpory. U jednoduchého bytu bez komplikací může stačit gestoría, administrativní servis, který zařídí NIE, daně, registraci převodu a další papírování. Sama o sobě ale právní ochranu kupujícího nezajišťuje. Pro dražší nákup, dům, starší nemovitost nebo pobřežní lokalitu se vyplatí kombinace nezávislého právníka, gestorie a notáře, tedy právník chrání vaše zájmy, gestoría zařídí administrativu po koupi a notář oficiální podpis a převod.
Shrnutí
Koupě apartmánu ve Španělsku je proces s vlastními pravidly, riziky i skrytými náklady, které se dají zvládnout, pokud víte, na co se ptát a koho si přizvat. Cena bytu je jen začátek, k tomu je potřeba počítat s daněmi ve výši jednotek procent z ceny, právníkem, notářem a ročními poplatky vlastníka.
Kompletní postup krok za krokem, včetně modelových příkladů nákladů a konkrétních rad, jak se vyhnout nejčastějším chybám, najdete v mém e-booku o životě ve Španělsku.